Vendre

Les grandes étapes pour vendre votre maison

Vendre sa maison, c'est un processus complexe… La meilleure façon d'en sortir gagnant sur tous les plans, c'est d'être accompagné d'un courtier immobilier qui peut vous épauler et identifier les difficultés tout au long de la transaction.

À tout moment, vous pouvez compter sur les nombreuses connaissances et compétences du courtier en matière de vérification, d'évaluation et de mise en marché. Voici un survol des étapes qui vous attendent.

Le courtier immobilier, une valeur sûre pour votre vente

Lorsque vous avez choisi le courtier qui vous accompagnera, vous devez signer le formulaire obligatoire Contrat de courtage – Vente édité par l'OACIQ, qui établira clairement les bases sur lesquelles le courtier agira pour vous ainsi que vos droits et obligations.

En plus d'être représenté par un professionnel qui consacrera un maximum de temps et d'efforts à la vente de votre propriété, vous aurez aussi accès aux protections offertes par la Loi sur le courtage immobilier, qui régit et encadre le courtage immobilier au Québec.

Ce contrat comprend, entre autres :
un prix de vente réaliste pour votre propriété, établi avec l'expertise de votre courtier;
les obligations de votre courtier (comme celle de vous présenter toutes les promesses d'achat reçues);
vos obligations (comme celle de fournir un certificat de localisation décrivant l'état actuel de votre propriété);
le montant et les conditions de la rétribution de votre courtier (communément appelé commission).

La rétribution du courtier est généralement établie en fonction d'un pourcentage du prix de vente de l'immeuble. Elle peut aussi être forfaitaire ou à taux horaire. Elle est habituellement versée au moment de la signature de l'acte de vente, à moins que vous n'ayez convenu d'un autre mode de rétribution avec votre courtier. Votre contrat de courtage doit également prévoir le pourcentage ou le montant que le courtier s'engage à partager avec tout autre courtier qui collaborerait à la transaction, si c'est le cas.

C'est également au moment de la signature du contrat de courtage que vous déciderez avec votre courtier des activités promotionnelles pour stimuler la vente de votre propriété : type de publicité (périodiques, journaux, sites internet, etc.), pancartes, visites libres, etc. S'il y a accès, votre courtier peut inscrire votre propriété au service de diffusion d'information entre professionnels de l'immobilier, soit Centris®, le seul système de ce genre existant au Québec. Ce service permet d'informer les courtiers qui y ont accès de la présence de votre résidence sur le marché. Puisque Centris® est également disponible à tous les acheteurs potentiels, il s'agit d'une vitrine avantageuse pour votre propriété.

Avant de signer votre contrat de courtage, le courtier prendra le temps de bien le lire avec vous et de vous fournir toutes les explications nécessaires à sa compréhension. N'hésitez pas à lui poser toutes vos questions. Vous pouvez également contacter le Centre Info OACIQ pour toutes questions additionnelles.

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble

Le formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l'immeuble est une valeur ajoutée pour la protection de vos intérêts : il porte sur un ensemble d'éléments se rapportant à votre immeuble et sur lesquels vous êtes susceptible de pouvoir donner des informations exhaustives. En mettant cartes sur table grâce à ce formulaire, vous minimisez les risques de poursuites et permettez à l'acheteur potentiel de prendre une décision éclairée en obtenant des précisons sur l'état de votre propriété.

L'OACIQ recommande que ce formulaire soit rempli par votre courtier avec votre collaboration. Il saura vous aider à établir les particularités à déclarer sur votre propriété.

Votre courtier doit remplir avec vous toutes les sections en indiquant de bonne foi et au meilleur de votre connaissance les informations concernant votre immeuble, telles que :
l'année de sa construction et de son acquisition;
les servitudes;
les infiltrations d'eau et la contamination du sol;
la présence de dépôt d'ocre ou de pyrite;
l'état de la toiture, de la plomberie, du chauffage, etc.

Une fois rempli, le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble fera partie intégrante de votre contrat de courtage, auquel il doit être annexé. Si vous refusez de le remplir ou de le signer, le courtier ne pourra tout simplement pas vous représenter.

La mise en valeur de votre maison

Le succès de la vente de votre maison dépend en partie de l'impression que les acheteurs potentiels en auront en la visitant. Sa mise en valeur revêt donc une importance primordiale!

Passez d'abord en revue l'aspect visuel de votre résidence, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur. Si certains travaux s'annoncent nécessaires, voyez si vous ne pouvez pas les faire vous-même par souci d'économie, comme la peinture ou l'aménagement paysager. Ces améliorations augmenteront probablement vos chances de vendre votre maison plus rapidement.

Un courtier vous aidera dans cet exercice et vous conseillera afin de créer chez vous l'ambiance idéale pour accueillir des visiteurs. Il prendra même des photos qui rendront votre maison encore plus attrayante pour d'éventuels acheteurs.

Recevoir une promesse d'achat… ou deux, ou trois!

Avec une mise en marché efficace, attendez-vous à recevoir une promesse d'achat rapidement. Ce document contractuel sera utilisé par chaque acheteur potentiel pour vous faire une offre.

Une promesse d'achat contient plusieurs éléments pertinents, comme :

le prix que l'acheteur vous offre pour votre propriété;
les biens qu'il souhaite voir inclus et exclus de la vente;
les date et heure limites fixées pour accepter la promesse d'achat.

Il est possible qu'un acheteur potentiel ne soit pas représenté par un courtier et qu'il doive faire affaire avec le vôtre pour remplir sa promesse d'achat. Comme votre courtier doit protéger et promouvoir vos intérêts, il ne divulguera aucune information confidentielle ou stratégique à votre sujet (par exemple si vous êtes pressé de vendre).

Votre courtier doit vous présenter toutes les promesses d'achat qu'il reçoit. Dans le cas où plusieurs promesses d'achat arrivent en même temps, vous pourriez être tenté par celle qui offre le prix le plus élevé. Toutefois, l'acheteur potentiel peut rendre sa promesse d'achat conditionnelle à la réalisation de certaines demandes, et ces conditions peuvent jouer un rôle important dans votre décision.

Les conditions les plus fréquentes sont l'inspection préachat de votre propriété par un professionnel ou un inspecteur en bâtiments, et l'obtention d'un nouvel emprunt hypothécaire. Lorsque vous acceptez une promesse d'achat comportant ces conditions, soyez prêt à recevoir la visite d'un inspecteur en bâtiments ou d'un expert qualifié, et à faire le suivi avec votre courtier au sujet de l'engagement hypothécaire de l'acheteur.

Grâce à ses compétences d'analyse, votre courtier évaluera pour vous l'impact des conditions de chaque promesse d'achat, vous aidera à analyser les informations qu'elles contiennent et à gérer les différents délais qui s'y rattachent. Vous trouverez ainsi le juste équilibre entre les conditions de l'acheteur et le prix que vous demandez.

Pour éviter tout ennui, répondez à toutes les promesses d'achat que vous recevez, même si c'est pour les refuser. Si l'une d'elles correspond exactement à ce que vous attendiez pour la vente de votre maison, il ne vous reste plus qu'à l'accepter et à vous engager à vendre votre propriété. Sinon, passez à l'étape de la contre-proposition.

Jongler avec des contre-propositions

Vous avez reçu une promesse d'achat qui vous intéresse, mais vous souhaitez y faire certains ajustements avec l'aide de votre courtier? Vous pouvez faire une contre-proposition à l'acheteur, qui a comme effet de signaler votre refus de la promesse d'achat telle que proposée, en accompagnant ce refus d'une nouvelle proposition qui vous serait acceptable, par exemple en modifiant le prix de vente.

À son tour, l'acheteur peut utiliser un formulaire de contre-proposition en réponse à votre contre-proposition, et ainsi de suite. Une contre-proposition a pour effet d'annuler toutes les contre-propositions précédentes faites par l'acheteur ou par le vendeur.

L'entente qui vous liera à l'acheteur sera constituée de la promesse d'achat telle qu'elle a été modifiée seulement par la dernière contre-proposition, sans égard aux contre-propositions précédentes. Un courtier saura gérer tous ces échanges de documents en respectant les échéanciers qui s'y rattachent, en plus de vous représenter dans le cadre des négociations.

Le transfert de votre propriété… et des clés!

Une fois la promesse d'achat ou la contre-proposition acceptée et toutes les conditions réalisées, l'étape suivante consiste à officialiser la transaction chez le notaire par la signature de l'acte de vente.

Même à cette ultime étape, votre courtier demeure présent et disponible. Posez-lui toutes les questions nécessaires afin qu'aucun doute ne subsiste dans votre esprit. Vous pouvez également contacter le Centre Info OACIQ pour toutes questions additionnelles.

Et voilà : votre maison est vendue. Félicitations!